Betongold glänzt nicht mehr

Sehr geehrte Damen und Herren,

Über viele Jahre galt Wohnimmobilienbesitz in Deutschland beinahe als Naturgesetz erfolgreichen Vermögensaufbaus. „Sachwert“, „Inflationsschutz“, „Betongold“ – der Kauf von Vermietungsobjekten, möglichst fremdfinanziert und in guten Lagen, galt als Königsweg des konservativen Vermögensaufbaus.

Wie Sie als unsere Leserinnen und Leser wissen, halten wir dieses Narrativ schon lange für gefährlich verkürzt.

Denn obwohl Immobilien eine enorm wichtige Anlageklasse sind – mehr als die Hälfte des Nettovermögens der Deutschen steckt in Immobilien – gibt es erstaunlich wenige langfristige Studien zu deren Rentabilität.

Ernüchterung statt Betongold

Stattdessen dominierte über Jahrzehnte die marketinggetriebene Erzählung vom vermeintlich sicheren Betongold. Allein das sollte schon stutzig machen.

Nicht weil Immobilien grundsätzlich schlecht sind. Sondern weil sich viele vermeintliche Renditeobjekte seit Jahren nur noch über steigende Preise rechnen. Der laufende Ertrag dagegen war oft schon lange erschreckend dünn.

Umso bemerkenswerter ist, wer diese Entwicklung nun mit Zahlen untermauert: Haus & Grund Deutschland – die Lobbyorganisation privater Haus- und Wohnungseigentümer. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass viele vermietete Eigentumswohnungen wirtschaftlich kaum noch attraktiv sind.

Wenn sogar die Interessenvertretung privater Vermieter öffentlich dokumentiert, dass die Renditen vieler Wohnungen nahe null oder sogar negativ liegen, sollte man langsam aufhören, Immobilien unreflektiert als Selbstläufer zu begreifen.

Rendite unter Druck – selbst in Toplagen

Die Zahlen der Studie im Detail: Zwischen 2014 und 2024

• stiegen die Wohnimmobilienpreise um 55 %,
• die Instandhaltungskosten um 51 %,
• die Nettokaltmieten dagegen nur um 17 %.

Mit anderen Worten: Die Kaufpreise sind explodiert, die Mieten haben nicht einmal mit der Inflation Schritt gehalten. Man zahlt heute extrem viel Kapital für erstaunlich wenig laufenden Ertrag.

Besonders ernüchternd fällt die Bilanz ausgerechnet in den sogenannten Toplagen aus. Die stark gestiegenen Kaufpreise haben die Renditen dort regelrecht aufgezehrt.

In München liegen die Nachsteuer-Renditen laut Studie inzwischen bei rund -2 %. In Frankfurt am Main bei -1,7 %. In Hamburg bei -1,9 %. Negative Mietrenditen bei Wohnungen in Deutschlands teuersten Städten!

Warum sich viele Immobilien nicht selbst tragen

Die Studie zeigt eindrucksvoll, dass selbst Toplagen keine Garantie für attraktive Renditen sind. So viel zum Mythos „Lage, Lage, Lage“, dem vermeintlich wichtigsten Kriterium, das die Immobilienwirtschaft wiederholt reflexartig in die Welt herausposaunt.

Der Vermieter trägt damit das volle Risiko für:

• Mietausfälle,
• politische Eingriffe,
• energetische Sanierungspflichten,
• steigende Grundsteuer,
• Streitigkeiten in der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG),
• steigende Hausgelder,
• steigende Versicherungsprämien,
• Klumpenrisiko,

und das vor dem Hintergrund eines meist negativen laufenden Ergebnisses. Vom enormen administrativen Aufwand, den vermietete Objekte mitunter mit sich bringen, ganz zu schweigen.

Ein nüchterner Blick auf Wohnimmobilien als Kapitalanlage

Die Studie zeigt damit unfreiwillig auf, was in den vergangenen Jahren passiert ist: Wohnimmobilien haben sich vielerorts von einer Ertragsanlage zu einer primär wertsteigerungsgetriebenen Anlage entwickelt. Die laufende Vermietung trägt sich vielerorts kaum noch selbst. Für viele Objekte beruht die wirtschaftliche Attraktivität inzwischen stärker auf der Hoffnung auf weitere Wertsteigerungen als auf den laufenden Mieterträgen.

Das funktioniert – bis es nicht mehr funktioniert.

Zumindest schränkt die Studie ein, dass Objekte, die vor zehn oder fünfzehn Jahren gekauft wurden, noch etwas besser dastehen. Niedrigere Einstiegspreise und billige Finanzierungen retten viele Altbestände einigermaßen.

Das Mantra vom Betongold war selten so schwer zu verteidigen wie heute.

Wenn man Hoffnung gegen Fakten tauscht und Verkaufsprospekte gegen Renditerechnungen, wird der Blick auf viele Wohnimmobilien plötzlich erstaunlich nüchtern. Und genau deshalb lohnt es sich, bei Investments nicht auf Geschichten zu vertrauen – sondern auf Zahlen.

Alles Liebe
Stefan Heringer

P.S.: Ich freue mich auf Rückmeldungen unter: nachdenken@neunundvierzig.com

Drei weitere Beiträge zu Immobilien:

• Ein prinzipieller Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist ihr langfristiger Anlagehorizont, von dem auch Anlegerinnen und Anleger am Kapitalmarkt lernen können.
• Nicht alle Immobilienbesitzer haben sich proaktiv für einen Kauf entschieden – viele Immobilien sind geerbt. Dann ist es besonders wichtig, klar zu entscheiden, ob ein Verkauf die richtige Entscheidung ist, auch wenn es oft immense emotionale Widerstände auslöst.
• Die Verwaltung von Immobilien kann enorm viel Kraft kosten. Eine Kolumne von Nikolaus Braun erzählt eine konkrete Geschichte dazu.

06/06/2026